建築業界の「緑化」が優先課題となっていますが、環境により配慮した「グリーンな」業界への移行の過程が投資の好機を意味するかどうかは定かではありません。今年のクロスターズ・フォーラム（The Klosters Forum）はこの難問を解決しようとするものでした。

住宅やオフィスから道路や電力インフラ敷設等に至る建築環境は、長期にわたって、民間資金を引き付けてきました。

ところが、投資家が認識し始めている通り、生活に不可欠なインフラ基盤の建設に用いられてきた技術は、持続可能性を欠くものとなっています。不動産セクターだけで、世界の二酸化炭素排出量全体のほぼ40%を排出しているからです。

従って、建築業界の「緑化」が喫緊の課題となっているのですが、よりグリーンな業界への移行の過程が、収益を生む投資の機会を意味するかどうかは定かではありません。

こうした状況下、クロスターズ・フォーラム（The Klosters Forum）2023の参加者達が難題の解決に取り組みました。

不動産デベロッパー、投資家、建築家、起業家、学者等が、3日間にわたって、活発な議論を重ね、建築業界に根付いた慣行に挑み、また、新しい技術や規制の強化を、どうすれば持続可能な移行につなげられるかを探りました。

 

再生可能な未来に向けて

フォーラムの幕を切ったのは、「ネットゼロの建築物：クライメイト・ニュートラル（気候中立）な建築環境への移行へ向けた資金調達」を議題とする対話形式のワークショップでした。

参加者達は、従来型の建築技術が、プラネタリー・バウンダリー（地球の限界）モデルの主要な環境要素である、環境、土地、水、生物多様性などに、いかに、取返しのつかない損害を与えているか、について議論を交わしました。

プラネタリー・バウンダリーモデルは、世界的に認められた持続可能性の枠組みで、人類の生存、発展、繁栄を可能にする環境の限界値を定義したものです¹。

「私達は都市開発のために、地球の限界モデルを理解する必要があります」と述べたのは、デンマークのデベロッパー、ホーム・アース（Home.Earth）の共同創業者であり、北欧最大の不動産ファンドを運用するNRPEの取締役、ラスムス・ノーガード（Rasmus Norgaard）氏です。

ネットゼロあるいは気候中立が、目標として、十分に野心的ではないことについて、参加者の意見は概ね一致しましたが、建築業界ならびに同セクターへの投資家は、被害を阻止するだけに留まらず、無秩序な都市開発によって失われた環境を修復し、元の姿に戻す試みを率先するべきだと考えます。

「私達は環境に甚大な被害を及ぼしてきたからこそ、再生という概念を探る必要があるのです」と発言したのは、ピクテのテーマ株式運用部門に所属し、リサーチおよびサステナビリティ担当ヘッドを務めるスティーブ・フリードマン（Steve Freedman）です。

 一方、持続可能な建材を提供する、チューリッヒ拠点のスタートアップ企業、リマター（Rematter）の共同創業者、ゴッツ・ヒルバー（Gotz Hilber）氏は、「マインドセットを切り替えて、排出量を減らすことではなく、プラスの影響を増やすことを目指すべきなのです。悪いことを減らせば、悪化の程度は必ず減りますが、人類に対するメッセージとしてはもどかしい限りです。それに、私達は、中立でありたいと思っているわけではなく、プラスの存在でありたいと願っているのです」と述べています。

 

排出量をいかに減らすか

インフラ投資に関心を持つ投資家は、変革の必要性があるという点では意見が一致しても、各自の環境目標に見合うプロジェクトを見つけるという困難な課題に直面することが多い、との意見も聞かれました。

同様に、デベロッパーや起業家は、持続性、強靭性、包括性等に係る斬新な手法を採用した野心的なプロジェクトを賄うために巨額の資金を調達するという難題に直面しています。プロジェクトに必要な資金と調達可能な資金に大きな隔たりがある状況は、持続可能な業界への移行を阻む大きな障壁を示唆しています。

ノーガード氏は、こうした課題を克服し、将来を期待させる、デンマークのプロジェクトの実例を紹介しています。ホーム・アース（Home. Earth）は、コペンハーゲンで、持続可能かつ手頃な価格の住宅やコミュニティーを建設しており、環境を汚染する排出物を削減し、質の高い生活を住民に提供しつつ、利益を確保しています。

現在、デンマークの不動産市場で最も持続可能性が高いと見なされる建築物²のCO2排出量は、1平方メートル当たり、年間、およそ11キログラムと、地球の限界モデルが設定した限界値の10倍近くに達します³。

一方、木材の再利用などの循環型かつ再生型の手法を採用することで、ホーム・アースが最初に手掛けた住宅は、CO2排出量が、1平方メートル当たり、年間、5キログラムと、デンマークの同種の建築物では最少記録を更新しています⁴。　

ホーム・アースの住宅は、居住者一人当たりの占有面積ならびに「エコロジカル・フットプリント」（人間活動が環境に及ぼす負荷、あるいは、持続可能な生活を送るために必要な一人当たりの陸地および水域の面積）の削減にも寄与しています。

デンマークの国民一人当たりの平均占有面積はおよそ59平方メートルですが、ホーム・アースが設計した住宅は、これを25～30平方メートルと、ほぼ半減しています。このことは、再生可能な手法を取り入れた同社の開発に、プラネタリー・バウンダリー モデルの枠組み内で住宅を建設できる可能性があることを示唆しています。

同社のプロジェクトは、株主のみならずテナントにも利益を再配分するという野心的な社会目標も掲げています。

先進国の持続可能な建築プロジェクトの特長の一つとなりつつある「ステークホルダー（利害関係者）利益モデル」は、より忠実なテナントを集め、住人同士の絆の強いコミュニティーや社会基盤を構築することで、不動産セクターのESG（環境・社会・統治）投資の課題に取り組んでいます。　

「地元の様々なステークホルダーとの関係を深め、彼等に権限を与えるならば、コミュニティーとの信頼を構築することとなり、その見返りに、プロジェクトを進めることに対する地元の承認が得られます。こうした状況が好循環を生むのです」と、不動産会社レンドリース・ヨーロッパ（Lendlease Europe） のマネージング・ディレクターを務めるポール・キング（Paul King）氏は話しています。

地元のコミュニティーと信頼を構築するのはは、特に、プロジェクトの立案者にとって、喫緊の課題です。英国の不動産大手、グロブナー・グループ（Grosvenor Group.）が2019年に行った調査によれば、大規模開発計画に際して、開発業者および地方自治体を信頼する人は、それぞれ、2%および7%に留まります。

キング氏は、「資金調達の大きな格差を埋めるには、強い信頼関係に基づいた、長期的な協力関係（パートナーシップ）を築く必要があるのです」と述べています。

 

空間的正義

空間的正義も、持続可能な都市開発のための資金調達の不足を補う方法です。

クロスターズ・フォーラムで紹介された空間的正義は、米国の著名な都市設計プランナーであり「都市住人は、誰もが、資源やサービスへの平等な権利とアクセスを有するべきだ」と主張するエドワード・ソーヤ（Edward Soja） 氏が、2010年に提唱した概念です⁵。

空間的正義に基づいた建築手法を採用する場合には、金利、不動産価値、税額等が、不動産の環境や社会の信用を考慮して決まることがあることも注目されます。

 

現在のところ、環境劣化の修復コストを負担しているのは、不動産デベロッパーや家主ではなく、建物の住人や地域社会です。

従って、累進課税や保険の仕組みは、CO₂排出量の削減、清浄な空気、緑地等の公共の利益の改善を促す建築物を優遇する資本配分へのシフトにインセンティブを与えるものであるべきだと考えます。そうすることで、アセットオーナーや運用担当者に、財務上の利益よりも長期的に強靭なポートフォリオを作るための投資を促すことが可能となるからです。

クロスターズ・フォーラムでは、特に、生態学的効率性やエネルギー効率性の高いプロジェクトに対する富裕税（特別措置）や助成金等が議論され、保険料の主要な算定基準に環境リスクを採用することも検討されました。

 「課題の解決を避けてきたために、欠陥がある建物に住むという結果を招いている人がいます。ですから、財務上の利益を得るよりも長期的に強靭なポートフォリオを作るための投資に転換する必要があるのです」と参加者の一人は話しています。

 

 

クロスターズ・フォーラムは、世界で最も喫緊の課題に取り組む、破壊的で刺激的なアイディアを持つ人々に、中立的で公平な議論の場を提供する非営利組織です。その使命は、率先して考え、行動する人々のコミュニティーを形成し、これを育てることによって、また、異なる分野間の交流や連携を促すことによって、プラスの環境に向けた変革のスピードを加速させることです。

クロスターズ・フォーラムは、毎年開催され、公平で静かな環境で、科学、ビジネス、政治および産業、非政府組織(NGO)等、様々な分野で注目を集める、創造性に溢れた、持続可能性の専門家に交流の場を提供します。2023年の年次総会は、「建築環境の未来」をテーマに、6月27日～29日にかけて開かれました。　

詳細については、ここをクリックして下さい。

 

ピクテ・グループは、不動産セクターが環境に及ぼす影響へ世界の注目を促すと同時に、喫緊の課題の解決のために議論の場を提供する機会が得られたことを嬉しく思います。

ピクテは、世界の資産の管理を任されたスチュワードとして、環境に対する責任を真摯に受け止めようとしない企業に対し、投資資金の保留や回収を行うことが可能です。昨今の環境を巡る議論は、気候変動に集中しがちですが、二酸化炭素排出量と同様に、生物多様性に及ぶ影響にも注意を払う必要があると考えます。ピクテの資産運用チームは、他社に先駆けて取り組んできたテーマ株式運用やサステナブル投資を通じて、豊富な経験を有しています。

 

 

 

［1］ 詳細については、以下の記事をご参照下さい。

https://am.pictet/en/globalwebsite/global articles/2020/expertise/thematic-equities/planetary-boundaries-and-environmental-footprint of-businesses 

［2］ 持続可能な建築物の世界的な基準として世界的に認められる、ドイツの持続可能な建築物評議会（DGNB）のゴールド認証を受けた建物

［3］ 一人当たりの平均占有面積を59平方メートルとし、充足配分原則に基づいた試算です。DGNBの目標は、運用時二酸化炭素（オペレーショナル・カーボン）排出量を1平方メートル当たり、年間平均1.8キログラムとしています。

［4］ デンマークでは、二酸化炭素排出量の計測にあたり、50年後に木材が燃やされることを前提としています。建築物の耐用年数が経過した時点で、木材が燃やされず、再利用された場合の排出量は、1平方メートル当たり、年間、僅か2キログラムです。

［5］ エドワード・ソーヤ（ Soja, E.W.）著「空間正義の追求（Seeking spatial justice）」2010年ミネソタ大学プレス